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Der Freiburger Mietspiegel

Zum 01.01.2017 trat in Freiburg wieder ein neuer Mietspiegel in Kraft. Aber was ist eigentlich ein Mietspiegel, wozu wird er benötigt, wie wird er erstellt?

Ein Mietspiegel ist ein Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Dies ist z.B. notwendig, wenn ein Vermieter die Miete erhöhen will. Er muss dazu nachweisen, dass die neue Miethöhe nicht über diesem Satz liegt. Dazu kann er eine Mietspiegelberechnung dem Mieterhöhungsersuchen beifügen. Auch im Rahmen der Mietpreisbremse ist so die ortsübliche Miete festzustellen. Sie darf bei einem Mieterwechsel auf maximal 10% über der Mietspiegelmiete angehoben werden. Ohne Mietspiegel müssten ortsübliche Vergleichsmieten z.B. über drei vergleichbare Wohnungen belegt werden. Im Streitfall müsste ein Gutachter beauftragt werden.

Es gibt sowohl Tabellenmietspiegel, als auch wissenschaftlich qualifizierte Mietspiegel, die nach der sogenannten Regressionsmethode erstellt werden. Die rechtliche Grundlage für die Mietspiegelerstellung ist der § 558 d Abs. 2 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach zwei Jahren, muss der Mietspiegel neu gefasst werden, wobei es nach diesem Zeitraum ausreichend ist, wenn eine Fortschreibung stattfindet, d.h. man nimmt die Inflationsrate, oder den sogenannten Warenkorb und passt ihn dann an. Nach vier Jahren ist dann eine komplette Neuerstellung gefordert.

Die Angaben beruhen auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe (in Freiburg dieses Mal 2.423 Wohnungen, die zum Stichtag 17.05.2016 im Stadtgebiet erhoben wurde). Die Datenerhebung und –auswertung erfolgte durch das GEWOS Institut in Hamburg.

Die Fragebögen wurde, wie schon bei der Erstellung der letzten Mietspiegel, durch eine aus Vertreterinnen und Vertretern der Mieterschaft und der Vermieterseite paritätisch besetzte, ehrenamtlich tätige Arbeitsgruppe erstellt. Der Vorsitz der Gruppe wurde durch einen anerkannten Mietrechtsexperten aus Karlsruhe ausgeübt. In beratender Funktion und ohne Stimmrecht wirkten weiterhin Vertreterinnen und Vertreter der Justiz und der Stadtverwaltung mit.

Wie berechnet sich nun so eine Mietspiegelmiete? Zunächst wird die Basismiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche ermittelt. Dieser Wert ist aus einer Tabelle im Mietspiegel zu entnehmen. Danach werden Zu- oder Abschläge ermittelt für die Baualtersklasse, Wohnwertmerkmale, Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale, sowie Lagemerkmale.


Beispiel 1: Wohnung mit 80 m² in der Krozinger Straße, in einem Hochhaus, Baujahr 1965

Basismiete (EURO/m²) 7,65/m² 612,00 EUR
Baujahr -7% 42,84 EUR
Hochhaus über 10 Et. -6% 36,72 EUR
gut nutzbarer Balkon +5% 30,60 EUR
Keine Abstellmöglichkeit
für Fahhrr. und Kinderw. -3%
18,36 EUR
Stadtteil Weingarten -15% 91,80 EUR
Mietspiegelmiete 452,88 EUR

Beispiel 2: Wohnung mit 80m², Vaubanallee, Baujahr 2002

Basismiete 7,65/m² 612,00 EUR
Baujahr +9% 55,09 EUR
Gehobene Küchenausstattung +15% 91,80 EUR
gut nutzbarer Balkon +5% 30,60 EUR
Stadtteil Vauban +9% 55,09 EUR
Mietspiegelmiete 844,55 EUR

 

Ein Wermutstropfen im eigentlich gut funktionierenden Mietspiegelsystem – es werden nur Wohnungen berücksichtigt, bei denen sich die Miete innerhalb der letzten vier Jahre verändert (also erhöht) hat. So wird der Mietspiegel zu einem Mieterhöhungsspiegel. Die Forderung des Deutschen Mieterbundes, diese Beschränkung abzuschaffen, wurde vom Bundesjustizministerium insoweit erhört, als in einem Referentenentwurf für einen zweiten Abschnitt der Mietrechtsreform zumindest die vier Jahre auf acht Jahre erhöht wurden. Zu unserem Bedauern wird dieser Teil der Reform nicht mehr in dieser Legislaturperiode kommen. Was eine neue Regierung plant, kann niemand wissen.

Der Mieterverein Regio-Freiburg führt für seine Mitglieder Mietspiegelberechnungen durch. Rufen Sie uns an, wenn Sie näheres wissen möchten. Tel.: 0761/20270-0

Mieterverein Regio-Freiburg

Manfred Wolf
1. Vorsitzender

http://www.mieterverein-regio-freiburg.de


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